Что такое альтернативные сделки с квартирой и как их заключать?
Когда речь заходит о вторичном рынке жилья, все чаще звучит термин "альтернативные сделки". Что же скрывается за этим определением, чем альтернативные сделки отличаются от обмена и какие риски они в себе таят?
На вторичном рынке недвижимости альтернативными называют сделки, в ходе которых происходит одновременная продажа одного объекта и покупка другого.
Связано это с тем, что наши граждане, как правило, владеют только одной квартирой и не хотят продать ее и остаться совсем без жилья, даже на короткий срок. Квартиры, которые реализуют на таких условиях, называются "альтернативными", а жилое помещение, которое покупают взамен, - "альтернативой". В том случае, если жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, распоряжение таким имуществом требует разрешения органов опеки, которое дается только при условии одновременного приобретения опекаемым лицом иного ("альтернативного") жилого помещения.
Если в качестве "альтернативы" выбрали также "альтернативное" жилое помещение, то может сложиться цепочка квартир, в которой продавец одной жилплощади является одновременно покупателем другой. Договоры купли-продажи таких квартир заключаются одновременно.
Один из участников цепочки ("верхний покупатель") участвует в сделке только деньгами, без объекта, он приходит покупать квартиру. Середина цепочки - участник продает одну квартиру с одновременным приобретением другой квартиры, которая может быть дороже, дешевле. При этом он либо доплачивает, либо получает доплату. А денежная сумма за покупаемую квартиру уходит продавцу, который забирает деньги.
Прародителями альтернативной сделки были сделки прямого обмена и мены, которые существуют и по сей день, но встречаются нечасто из-за сложности подбора вариантов. Прямой обмен возможен только для неприватизированных (муниципальных, государственных) квартир, при этом все нанаматели (прописанные) квартиры А становятся нанимателями (прописанными) в квартире Б, а наниматели квартиры Б полным составом перепрописываются в квартиру А. Процедура хлопотная и длительная, требует сбора документов и рассмотрения в ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Если же обе квартиры в собственности, то все собственники одной квартиры могут заключить со всеми собственниками другой договор мены. Трудность заключается в том, чтобы найти взаимоподходящие варианты для мены, добиться согласия всех собственников и согласовать доплату, если таковая имеется.
По сравнению с обменом и меной, альтернативная продажа существенно упрощает поиск подходящих вариантов: куда проще найти покупателя на квартиру, а затем подходящую альтернативную квартиру, увязать условия покупки и продажи и совершить сделку.
Кроме большей вариативности, альтернативная сделка также позволяет провести продажу старой и покупку новой квартиры одновременно, в один день, давая возможность «альтернативщику» не выходить в свободные деньги при продаже своей квартиры. Это особенно важно, потому что большинство альтернативных продавцов бояться транспортировать и даже хранить в банках большие суммы денег, а возможные резкие изменения экономической ситуации и цен на недвижимость пугают их еще больше.
Государственная регистрация договоров купли-продажи продаваемой и покупаемой квартиры происходит независимо друг от друга, кроме случаев, когда в договорах прописана сделка под условием. И хотя формально договора купли-продажи старой и новой квартир друг с другом никак не связаны, процедура их регистрации проходит параллельно друг другу.
Кроме того, при альтернативной сделке сроки юридического (снятие с регистрационного учета по старому адресу и постановка по новому) и физического (фактический переезд) освобождения квартиры как правило устанавливаются сторонами сделки достаточными, чтобы альтернативщик мог сразу перепрописаться и переехать из старой квартиры в новую минуя промежуточные жилплощади.
Вот пять вещей, которые нужно знать каждому, кто собирается участвовать в альтернативной сделке:
1. Кому подходит альтернативная сделка?
Два собственника, которые договорились о том, что хотят обменять квартиры, могут подписать договор мены, и это не будет альтернативной сделкой. Но на практике таких договоров заключается очень мало. Если речь идет о разъезде, съезде, покупке квартиры в новостройке вместо старого жилья и если просто в сделке участвуют больше, чем два собственника, то они подписывают уже договоры купли-продажи. Сложнее всего проходят сделки по съезду в одну квартиру, так как найти покупателей одновременно для нескольких объектов непросто. Выходом может стать услуга срочного выкупа, которую предлагают крупные агентства, но в цене Вы точно прогадаете.
2. Как обеспечить безопасность сделки?
Покупателям и продавцам следует обратить особенное внимание на физическое и душевное здоровье участников сделки. Как ни цинично звучит, но если один из собственников находится при смерти, нужно иметь в виду, что это звено в цепочке договоров купли-продажи может выпасть. Не ввязывайтесь в сделку с человеком, страдающим алкоголизмом, или хотя бы отправьте его к врачу перед подписанием договора. Храните у себя копию справки, подтверждающую его дееспособность, чтобы сделку впоследствии не аннулировали. Особенно внимательно относитесь к ситуациям, когда продавец действует по доверенности, – постарайтесь все-таки встретиться с собственником, чтобы он подтвердил свое намерение продать жилье.
3. Что должно насторожить?
При альтернативных сделках во всех договорах купли-продажи прописывают условие, что все они должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то из участников цепочки возражает против этого пункта, насторожитесь. Отказывайтесь от сделки, как только у вас появляются сомнения и в подлинности документов. Дважды проверяйте юридическую чистоту квартиры, которая оформлена в собственность в начале 90-х – при приватизации в те годы могли нарушаться права детей или временно выписанных граждан, а теперь они могут предъявить претензии вам как новому владельцу. Если квартира последнее время несколько раз перепродавалась, это тоже тревожный знак.
4. Стоит ли выходить из игры?
Конечно, стоит, если вы понимаете, что быстрее и выгоднее сначала продать квартиру, а потом купить новую, не ввязываясь в альтернативную цепочку сделок со сложной системой расчетов.
5. Когда лучше заключать сделку?
Лучшее время для альтернативных сделок – период стабильных цен на недвижимость. Это связано в основном с психологией участников. Если цены резко растут или падают, то участники сделки могут в любой момент выставить новые требования или отказаться от продажи или покупки жилья.
Какая альтернатива есть у альтернативной продажи?
Альтернативные сделки – явление обычное для российского рынка недвижимости, тогда как в США такая схема не используется вообще. Развитый институт ипотеки в США позволяет взять кредит для покупки жилья, после чего клиент может спокойно переехать в новый дом и выставить старый на продажу. Деньги от продажи в дальнейшем пойдут на погашение кредита. В России такие схемы продажи применяются редко, в основном из-за гораздо менее выгодных условий кредитования.
Чтобы уйти от альтернативной продажи в некоторых случаях альтернативную сделку разбивают на две простые сделки – продажу и дальнейшую покупку, следующих одна за другой. Это позволяет позиционировать продаваемую квартиру на 5-10% дороже, чем в случае с альтернативой, а также в дальнейшем участвовать в покупке со свободными деньгами и благодаря этому получить больший торг. Конечно, разбиение в таком случае связано с определенными неудобствами: как правило, покупатель при простой продаже хочет получить физически и юридически свободную квартиру. Для этого из квартиры нужно выписаться заранее, возможно даже «в воздух» и перевезти личные вещи в другое место. Если такая возможность есть, то на стабильном рынке подобное разбиение может принести выгоду от 10 до 20% от продажной цены. На нестабильном рынке проводить такие манипуляции не стоит, т.к. последовательные сделки будут разорваны по времени минимум в один месяц, и конъюнктура цен может существенно измениться.
И еще один важный момент. Планируя альтернативную сделку, обратитесь за помощью к профессиональным риелторам. Собрать всех участников цепочки, проверить все документы и правильно организовать подписание договоров своими силами практически нереально.