Покупка

Вы решили купить квартиру, долго искали, посмотрели множество вариантов и, наконец, нашли квартиру своей мечты.

И что же делать дальше? А дальше начинаются трудности.

Ведь мало просто найти квартиру, нужно собрать все документы, провести доскональную проверку, организовать и провести сделку.

При покупке недвижимости очень важно обратить особое внимание на рассмотрение и проверку документов по выбранной Вами квартире.

Итак, рассмотрим их.

1. Обязательные документы

Во-первых, понадобится правоустанавливающий документ, который должен быть у продавца. Правоустанавливающий документ – это документ, являющийся основанием получения права собственности. То есть он показывает на основании чего продавец стал собственником квартиры.

Покупателю следует знать, что продавец может являться собственником квартиры как на основании возмездных сделок (купля-продажа), так и на основании безвозмездных (упрощенно говоря, «бесплатных») - завещание, дарение.

Поэтому и правоустанавливающие документы могут быть разные:

• договор купли – продажи
• договор дарения,
• свидетельство о праве на наследство и т. п.

Для оформления покупки жилья также необходим документ, который подтверждал бы право собственности продавца на квартиру.

Им является свидетельство о праве собственности, в котором содержится такая информация: наименование регистрирующего органа, данные о продавце, самом объекте недвижимости и о возможных обременениях на него.

Однако, стоит учитывать, что с 15 июля 2016 года Свидетельство о праве собственности не выдается. Поэтому в том случае, если квартира приобретена начиная с 15.07.2016, данный документ будет отсутствовать. Вместо него Продавец должен предоставиь Вам Выписку из единого горсударственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Какие еще документы нужны Покупателю?

1. Паспорт продавца / продавцов.
   Необходимо собрать максимально полную информацию о собственнике квартиры, проверка которой начинается с изучения документов, удостоверяющих его личность и его правомочия на квартиру. В первую очередь, необходимо удостовериться в их подлинности.
    
2. Справки из психоневрологического и наркологического диспенсеров, с обязательным освидетельствованием врача.
   Обратите внимание: даже будучи наркозависимым или злоупотребляющим алкоголем человеком продавец квартиры может быть дееспособным - то есть способным контролировать свои действия. Дееспособность гражданина ограничивается или утрачивается только по решению суда, а над таким человеком назначается опекун или попечитель. Информация о недееспособности или ограниченной дееспособности гражданина имеется и в специализированных лечебных учреждениях по месту его жительства.
   
   Важно! В случае заключения сделки с недееспособным лицом, будет крайне сложно: данная сделка считается недействительной, даже если от имени недееспособного выступил его опекун. Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун может покупать, продавать, обменивать, сдавать его в аренду имущество подопечного только после предварительного одобрения этих сделок органами опеки и попечительства.
    
3. Архивная выписка из домовой книги.
   Перечень прописанных на жилплощади лиц. Помните, что перед продажей необходимо удостовериться в их выписке - в противном случае данные граждане будут сохранять право проживания в квартире. Помимо этого, необходимо удостовериться в том, что в квартиры отсутствуют лица, которые ранее были зарегистрированы, но сохраняют право пользоваться жилым помещением, а также заново зарегистрироваться в нем (например, лица, находящиеся в местах лишения свободы).
    
4. Информацию о возрасте собственников квартиры.
   Квартира, собственником которой является ребенок (до 18 лет), может быть продана только с согласия его законных представителей. В их качестве выступают его родители, усыновители, опекуны (для малолетних детей до 14 лет) и попечители (для ребенка 14-16 лет). Кроме согласия законных представителей на продажу квартиры ребенка требуется также разрешение и со стороны органов опеки и попечительства. Такие органы учитывают, прежде всего, интересы несовершеннолетнего собственника, а потому ребенок после продажи его квартиры должен получить равноценное по стоимости и комфорту жилье. Если же несовершеннолетний не является собственником продаваемой квартиры, а просто прописан в ней, то опекунского согласия на сделку не потребуется, однако, после выписки ребенку должно быть обеспечено другое место прописки.    Поэтому лучше, чтобы на момент совершения сделки все несовершеннолетние были выписаны.
    
5. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
   В случае наличия долга по оплате коммунальных платежей, квартиру купить можно. В этом сучае обязанность по уплате задолженности перейдет к новым собственникам.
    
6. Выписку из ЕГРН - Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – документ, удостоверяющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество. Выписка из ЕГРН предоставляется органом регистрации прав по запросам любых лиц, в том числе через сеть «Интернет», единую систему межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иные технические средства связи, а также путем доступа к федеральной государственной информационной системе ведения ЕГРН или иным способом.
    
7. Если продаваемая квартира является общим имуществом супругов, а продавцом значится один из них, потребуется также письменное согласие на сделку второго супруга или доверенность от него, заверенные нотариально. 

Завершаем покупку квартиры оформлением необходимых документов в Росреестре

Собрав пакет необходимых документов, продавец и покупатель должны оформить квартиру в управлении Росреестра по месту ее нахождения. Для этого необходимо оьратиться в МФЦ, где покупателю и продавцу нужно будет заполнить еще один документ - заявление государственного образца. В него вносятся данные о сторонах сделки купли-продажи, о предыдущих собственниках квартиры, а также о лицах, имеющих право пользоваться жилплощадью. Здесь же указываются основания регистрации права собственности на квартиру и данные о доверенности (если заявитель действует от имени другого лица).

К заявлению также должны быть приложены договора купли-продажи. Заявителю выдается расписка о факте приема у него документов, а переход права собственности регистрируется:

• при нотариальной форме договора – в течение 3х рабочих дней, с даты подачи документов на регистрацию
• при договоре купли – продажи, составленного в простой письменной форме – 14 рабочих дней с момента подачи документов на регистрацию
• при использовании кредитных средств банка (ипотека) – в течение 5 рабочих дней с даты подачи документов на регистрацию.

Госпошлину за оформление квартиры обычно оплачивает покупатель, однако это не однозначное правило: вы можете сами договориться о том, какая из сторон сделки возьмет на себя расходы по ее оформлению

Итак, подытожим все вышеизложенное.

Самостоятельная покупка квартиры – достаточно рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять.

При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.