Общая информация о покупке квартир в новостройках
Как известно, квартиры продаются как на этапе строительства дома, так и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше Вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется. Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки. Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.
Квартиры в строящихся домах продают застройщики инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду. Обратившись в агентство, Вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.
Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:
- Участие в долевом строительстве;
- Паевой взнос;
- Инвестиционный вклад;
- Переуступка прав требования;
- Вступление в кооператив/товарищество.
Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности - следующий этап покупки квартиры. Вы можете заняться им самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.
Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:
- Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
- Акт приемки-передачи жилья;
- Экспликация и поэтажный план из БТИ;
- Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
- Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
- Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
- Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
- Квитанция об уплате госпошлины.
Как не попасться на обман при покупке?
По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.
Насторожить вас должно и предложение компании внести первоначальную сумму без договора, а также чересчур низкий % при продаже жилья в рассрочку. Не поддавайтесь соблазну сэкономить слишком много.
Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию. Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о гос. регистрации, учредительный договор и устав.
Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство. В статьях закона оговорены все возможные случаи невыполнения застройщиком условий договора или выполнения их в неполном объеме. Для покупателя это означает, что его договор долевого участия защищен государством. Закон №214-ФЗ снижает риски дольщика быть обманутым, но не исключает их на 100%. Ведь от банкротства застройщика или не сдачи дома защититься пока невозможно. Кроме того, еще далеко не все фирмы сегодня работают по закону №214-ФЗ.
Как правильно купить квартиру в новом доме?
Анализируя объект вложения своих немалых средств, непременно нужно удостовериться, что имеются в наличии:
- Разрешение на строительство;
- Право на пользование земельным участком;
- Проект, в составе которого все разделы, состоящие из графической и сметной документаций;
- Заключение гос. экспертизы;
- Технические условия на электро-, газо-, водо-, теплоснабжение;
- Графики производства работ и освоения средств.
О многом может поведать порядок хранения стройматериалов – у застройщика, считающего деньги, никогда не будут как попало валяться доски и кирпичи. Все материалы должны быть правильно складированы, чтобы избежать их порчи, загрязнения, а также не допустить хищения.
Качество выполнения строительно-монтажных работ зависит как от качества самих материалов, так и квалификации рабочих.
Подмена запроектированных материалов на дешевые аналоги – один из способов снизить затраты, что ухудшает долговечность, прочность, эстетическую привлекательность конечного продукта – жилья.
Следует обращать внимание на то, ведутся ли параллельно работы по благоустройству территории, ведь этот этап также важен и материалоемок. Приняв дом с неблагоустроенной территорией, потом придется или терпеть грязь и отсутствие тротуаров, детских площадок, или сооружать их своими силами.
Приемка готовой квартиры у застройщика
Застройщики часто вносят изменения в проект уже в процессе возведения здания, в результате чего может оказаться, что площадь квартиры (а расчет ведется именно за каждый квадратный метр) отличается от предполагаемой, как и сама планировка.
При увеличении площади после контрольных обмеров БТИ неизбежна доплата.
Внимательно осмотрите квартиру и если есть претензии к качеству работ или коммуникациям, то есть несколько вариантов, как правильно выйти из этой ситуации:
- Не подписывать акт передачи квартиры от застройщика к дольщику.
- Потребовать составить акт о несоответствии объекта, включив в него пункт об устранении недостатков за счет застройщика в определенный срок.
- Потребовать уменьшения стоимости квартиры на величину затрат по переделкам своими силами.
- Потребовать оплаты расходов на устранение недостатков своими силами.
Но есть и другой способ решения проблемы при наличии недостатков:
- Вы подписываете акт приема-передачи;
- Указываете недостатки в акте, выявленные в присутствии представителя застройщика;
- Застройщик устраняет недостатки.
Не забудьте список недостатков составить в 2-х экземплярах.
При выявлении ненадлежащего качества работ, материалов, несоответствия площади оплате или других проблемах нужно составить совместно с представителем застройщика дефектный акт, в котором отразить все претензии.
Если проблемы выявляются позже, уже после заселения, то на этот случай предусмотрен гарантийный срок протяженностью в 3-5 лет, в течение которого застройщик отвечает за результаты своей работы.
Практика показывает, что наиболее защищены те граждане, которые приобретают новостройку путем долевого участия – по ФЗ № 214. Это не сможет на 100% гарантировать своевременную сдачу объекта в эксплуатацию, применение качественных материалов, уберечь от долгостроя, но в значительной мере повышает степень ответственности застройщика.
Итак, резюмируем. Отсутствие юридической грамотности часто подводило дольщиков. Поэтому обязательно обратитесь к профессиональному риелтору при покупке квартиры в новостройке. Специалист проверит договор на соответствие федеральному закону №214, обнаружит спорные места, размытые формулировки и т. д. Договор о покупке квартиры в новостройке должен проверять профессионал.
Кроме того, Агентство недвижимости проверит и самого Застройщика. Посмотрит всю его документацию и предоставит Вам необходимую информацию. А также, на основании проведенной проверки, сможет рекомендовать, либо не рекомендовать данную квартиру к покупке.